La méthode pour estimer votre maison ou votre appartement en Martinique et en Guadeloupe, à partir des prix réellement signés chez le notaire. Pas des prix affichés dans les annonces.
Un bien correctement estimé trouve un acquéreur environ deux fois plus vite qu'un bien surévalué. Et il se vend souvent plus cher.
Le calcul part de la médiane des ventes réellement signées chez le notaire dans votre commune, puis applique vos réponses. Tout se passe sur votre téléphone : rien n'est envoyé, rien n'est enregistré, aucune adresse e-mail demandée.
La méthode complète, et ce qu'un algorithme ne verra jamais, sont expliquées juste en dessous.
| Maison · prix signé | Médiane €/m² | Ventes |
|---|
Ventes signées de janvier 2023 à décembre 2025, maisons uniquement. Source : DVF, DGFiP.
| Source | Ce que c'est | Ce que ça vaut |
|---|---|---|
| Estimateur en ligne | Un algorithme, sur des données partielles | Écart de 15 à 20 % avec le prix de vente réel. Jusqu'à 15-25 % là où les ventes sont rares, ce qui est le cas de la plupart des communes antillaises |
| Prix des annonces | Ce que les vendeurs espèrent obtenir | Aucune valeur de référence. C'est un prix de départ, souvent négocié, parfois jamais atteint |
| Ventes signées (DVF) | Le prix inscrit dans l'acte notarié, publié en open data par la DGFiP | La seule source opposable. C'est celle utilisée dans ce document |
Un algorithme ne sent pas l'humidité, ne voit pas la vue depuis le salon, ignore une indivision non réglée et ne sait pas que la route d'accès est impraticable en saison des pluies. Ces éléments font varier une valeur de 10 à 20 %.
C'est la méthode par comparaison, la seule utilisée pour un avis de valeur. Elle tient en quatre étapes.
Même commune, même type de bien, surface proche, sur les 24 à 36 derniers mois. Pas les annonces en cours : les actes.
Une seule vente atypique, une cession familiale à prix symbolique ou une villa d'exception suffit à fausser une moyenne. La médiane, elle, résiste.
État, vue, extérieur, stationnement, accès, DPE, charges. C'est l'étape que les outils automatiques font mal, faute de voir le bien.
Un bien n'a pas un prix, il a une zone de valeur. Le prix de mise en marché se choisit dans cette zone, selon votre délai et votre marge de négociation.
Ces points ne font pas baisser le prix de quelques pour cent : ils peuvent bloquer une vente entière. Ils se traitent avant la mise en vente, pas pendant.
Si votre bien est déjà en vente, ces signaux se lisent sans attendre. Deux suffisent pour justifier un repositionnement.
| Situation | Conséquence observée |
|---|---|
| Bien au prix du marché | Trouve un acquéreur environ deux fois plus vite |
| Surévalué de 10 % | Peut rester 3 à 6 mois sans aucune offre |
| En vente depuis moins de 30 jours | Marge de négociation subie : 1 à 3 % |
| En vente depuis plus de 6 mois | Marge de négociation subie : 8 à 15 % |
C'est le paradoxe de la surestimation : un bien affiché trop haut se « grille » auprès des acheteurs du secteur, subit des baisses successives, et finit fréquemment par se vendre en dessous du prix juste qu'il aurait pu obtenir dès le premier mois. Le délai moyen de vente en France en 2026 tourne autour de 98 jours. Au-delà, chaque semaine coûte de la marge.
La fourchette calculée ci-dessus vous situe. L'avis de valeur argumenté, lui, se fait chez vous, gratuitement et sans engagement.
Sources des chiffres. Prix au m² : Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP, diffusées en open data par Etalab sous Licence ouverte, ventes signées de janvier 2023 à décembre 2025. Fiabilité des estimateurs en ligne : synthèse FNAIM 2025. Délais de vente et marges de négociation : moyennes nationales 2026.
Portée du document. Les valeurs affichées sont des ordres de grandeur statistiques et ne constituent ni un avis de valeur, ni une expertise immobilière au sens réglementaire. Le prix DVF porte sur l'ensemble de la mutation, terrain et dépendances compris. Aucune donnée saisie dans le calculateur n'est transmise ni conservée. L'activité de transaction (avis de valeur, mandat de vente, négociation) est exercée par Anthony Boulogne en qualité d'agent commercial indépendant Capifrance ; le conseil, la préparation et la valorisation relèvent de DOMIMPRO.
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